Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

A380~

Дом, милый дом

  Ранее я уже несколько раз останавливался на вопросе жилья в Корее, однако в прошлые разы у меня получались более обзорные посты относительно того, что вообще из себя представляет жилье в Корее и с чем его едят. Сейчас же хотелось бы сказать пару слов более практического направления.
  Рынок недвижимости всегда интересен тем, кто приехал в страну и собирается здесь прожить какое-то время. Это не менее интересная тема для студентов-корееведов и просто всех тех, кто интересуется страной. Корея в этом отношении имеет ряд своих особенностей, на которых можно и стоит остановиться поподробнее.
  Говорить о приобретении недвижимости я здесь не буду: сам жилье тут не покупал, и как это делается имею довольно общее представление. О съеме же квартиры можно упомянуть несколько слов.
  Самое большое и главное отличие съема жилья в Корее от других стран, в первую очередь, от стран Запада - это наличие двух опций: система помесячной оплаты "вольсе" и залоговая система "чонсе". Если уж быть совсем технически точным, данная система скопирована с Японии, и нигде больше в мире, кроме как в Японии и в Корее ее нет. Что очень уникально, но дико неудобно.
  "Вольсе" (월세) - система, когда при небольшом залоге вы каждый месяц платите хозяину квартиры определенную сумму (месячную ренту). Контракт на аренду заключается, как правило, на два года (бывает, что и на один год, зависит от хозяина), ваш залог возвращается вам после истечения контракта. В "вольсе", как правило, не входят коммунальные платежи, то есть помимо ежемесячных отчислений хозяину вам придется самим оплачивать свой газ, свет, отопление и т.д. Данная система очень распространена при съеме небольших комнат, студий, офистелей.
  "Чонсэ" (전세) - система, когда вы отдаете хозяину жилья сразу большой залог и больше не платите ничего каждый месяц (коммунальные платежи все же остаются на вас). Контракты здесь двухгодовые (годовые контракты на чонсэ практически отстутствуют), после истечения контракта вся сумма залога так же возвращается вам целиком. Подобная система практически всегда действует при аренде квартир в многоквартирных жилищных комплексах, различного вида домов, коттеджей (которые корейцы называют "виллами") и т.д. Почему эта система вообще возникла и чем она хороша для хозяина квартиры? Взяв с вас большую сумму денег, хозяин помещает ее в банк и получает с нее проценты. Здесь все просто, чем больше сумма, тем больше проценты. Очень часто хозяева, получив сумму "чонсэ" приобретают на нее другое жилье, которое также сдают в аренду, и так далее, по кругу.
  Если смотреть с точки зрения хозяина жилья, то система "вольсе", несомненно, намного более выгодна, просто потому что каждый месяц вы можете получать со своего жильца живые деньги, стабильно, в течение всего контракта. Система "чонсэ" пользовалась очень большой популярностью до жилищного кризиса, в последнее же время найти "чонсэ" стало проблематично: рынок жилья трясет, цены на жилье не растут (а в 2010 году даже начали падать - невиданный доселе для Сеула факт!), поэтому сдав свое жилье в "чонсэ" появилась опасность даже потерять часть этих денег и когда придет время возвращать их квартиросъемщику, еще и свои добавлять. Разумеется, все хозяива сразу кинулись сдавать свои квартиры и комнаты с помесячной оплатой.
  А что с точки зрения потребителя? Здесь все наоборот. Несмотря на то, что сумма "чонсэ" в десятки раз превышает сумму залога при месячной ренте (а в хороших районах города достигает просто каких-то заоблачных высот), жить так все равно выгоднее, потому что платя месячную ренту, вы все равно в итоге отдадите больше денег за срок контракта, чем вы даже могли быть отдать банку, взяв у него сумму под "чонсэ".
  В последнее время, начиная где-то с 2009 года (то есть примерно с самого пика кризиса рынка недвижимости) популярной стала система "반전세" ("Пан-чонсэ", полу-залоговая система), когда вы платите средней величины залог и более низкую, но все же присутствующую месячную ренту, своего рода компромис между арендатором и квартиросъемщиком, "ни вашим ни нашим"...
  Как все это выражается в конкретных цифрах?
  Все прекрасно знают, что в любом городе есть районы хорошие и не очень. Цены на жилье, соответственно, будут разные. Возьмем для контраста все три категории.
  Применительно к Сеулу, хорошие, дорогие и престижные районы - это Апкучжон, Чхондам (самый дорогой район города), Тогок (с его самым дорогим в стране Tower Palace), Тэчхи, Ханнам-дон. Жилье здесь соответственное и стоит оно соответственно, в качестве "чонсэ" за трехкомнатную квартиру необходимо располагать как минимум 700,000,000 - 800,000,000 вон (от 650,000 до 750,000 долларов США). Еще раз подчеркну, это минимальная цена, "средняя по больнице" будет еще выше. Как видите, тут все по-взрослому, абы кто в такие районы жить не сунется. Цены в этих же районах, но на одно/двухэтажные виллы будут еще выше (как, например, на Ханнаме, где одни только такие виллы и располагаются). В силу определенных социальных ограничений, помесячной ренты вы здесь почти не найдете, а если и найдете, то будьте готовы выкладывать по 3000 - 4000 долларов в месяц.
  Дешевые и некотируемые районы - это Силлим, Синдорим, Ёндынпхо (бывший заводской район, где исторически всегда проживали рабочие), и практически весь северо-восток (Новон, Тобон, Тондэмун, Чхоннянни и т.д.). Здесь можно найти "чонсэ" от 10,000,000 вон (от 9 000 долларов), и здесь уже намного больше выбор мест с помесячной оплатой (от 200,000 вон в месяц при залоге от 2,000,000 вон).
  Что-то посредине, более вменяемое с более адекватным соотношением цена/качество - остальные районы Сеула: престижный, но не слишком дорогой Моктон; находящийся в самом центре города, но из-за изношенного жилфонда не очень дорогой Йоидо; уютно расположившийся в горах на севере города Тонниммун; ровные, аккуратные и очень симпатичные для проживания Сусо, Ирвон, Чамсиль, Сочхо, Сонпха на юге и т.д. Здесь можно найти квартиру в районе от 200,000,000 до 500,000,000 вон (что является нормальной средней ценой для Сеула).
  Отдельно стоит упомянуть многочисленные "хасуки", однокомнатные квартирки и студии в окресностях университетов. Расчитанные в первую очередь на студентов, они не очень дороги (ну, относительно, конечно), хотя качество зачастую оставляет желать лучшего. Снять небольшую комнатку в относительно новом доме в районе университета Енсе обойдется вам в 450,000 - 550,000 вон при залоге в (как правило) 10,000,000 вон. Разумеется, цены могут разниться в зависимости от состояния дома, его удаленности от метро и т.д.
  Соотношение "чонсэ" и "вольсе" высчитать тоже несложно. "Чонсэ" - это, как правило, половина реальной стоимости жилья, как если бы вы приобретали его в собственность. То есть, например, если вам предлагают комнату в 80,000,000 вон при "чонсэ", то это значит при "вольсе" такая комната будет стоить 800,000 вон в месяц при залоге в 10,000,000 вон (или 600,000 вон при залоге в 20,000,000 вон и т.д. по формуле). Другое дело, что не все хозяева соглашаются повышать сумму залога и снижать месячную ренту, потому что, как уже было отмечено выше, в период кризиса всегда выгоднее и надежнее получать живые деньги каждый месяц, нежели рисковать сразу большой суммой. Снимающему же жилье стоит помнить и еще один момент: если вдруг ваш хозяин в течение вашего контракта объявит себя банкротом (или еще проще, куда-нибудь сбежит с вашими деньгами, или задолжает банку по любой другой причине), то шансы увидеть ваши деньги вновь весьма и весьма скромны. Банк просто отберет все имеющееся состояние и забирать потом у банка ваш залог - полугиблое дело. Только совсем недавно был принят закон, официально защищающий арендатора и предписывающий банкам всегда возвращать сумму "чонсэ" (или залога при "вольсе"), даже если хозяин задолжал банку сумму, превышающую сумму вашего залога.